Wohnungsnot und neue Spielräume | Bau-Turbo, Nachverdichtung und Baukosten im November 2026

Marco Stengl • 4. November 2026

Wohnraum wird dringend gebraucht, hohe Baukosten erschweren seine Entstehung. Bereits geltende Erleichterungen und nahezu täglich neue Entwicklungen geben Anlass, vorhandene Gebäude und Grundstücke neu zu betrachten. Bau-Turbo, Hessens Baupaket II, Fördermeldungen und die aktuelle Diskussion um den Mieterschutz greifen dabei ineinander. Wir erläutern, was bereits möglich ist, was sich weiterentwickelt und wie daraus ein wirtschaftlich tragfähiges Vorhaben werden kann. Diesen Beitrag aktualisieren wir bei neuen Entscheidungen und belastbaren Erkenntnissen.

bau-turbo und nachverdichtung | was bereits gilt und was sich weiterentwickelt

Zusätzlicher Wohnraum muss nicht ausschließlich auf neuen Bauflächen entstehen. Umnutzung, Dachausbau, Aufstockung und ergänzende Bebauung können vorhandene Grundstücke besser nutzbar machen. Entscheidend ist, welche räumlichen, baurechtlichen und technischen Voraussetzungen das einzelne Vorhaben mitbringt.

Der Bau-Turbo eröffnet mit § 246e BauGB einen besonderen Weg, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Mit Zustimmung der Gemeinde sind Abweichungen vom Bauplanungsrecht möglich: im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im unbeplanten Innenbereich und im Außenbereich mit räumlichem Bezug zum bebauten Siedlungsbereich. Dadurch kann im Einzelfall die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans entfallen. Nachbarliche Interessen und öffentliche Belange sind dabei zu berücksichtigen. [6]

Die erste Zwischenbilanz nennt für das erste Halbjahr 2026 insgesamt 7.892 Wohneinheiten mit kommunaler Zustimmung. Fast neun von zehn liegen auf bereits genutzten Flächen. Frankfurt am Main gehört zu den acht Modellkommunen für die weitere praktische Erprobung. Die Bilanz beruht auf freiwilligen Meldungen von 393 Kommunen und ist nicht repräsentativ; die Zahl beschreibt keine fertiggestellten Wohnungen. [1]

§ 246e ist zunächst bis zum 31. Dezember 2030 anwendbar. Für interessierte Eigentümer spricht das dafür, Planung und kommunale Abstimmung rechtzeitig zu beginnen. Die Frist verlangt nicht, jedes Vorhaben bis dahin fertigzustellen. Eine rechtmäßig erteilte Genehmigung verliert durch das Ende der Sonderregelung nicht allein ihre Wirksamkeit. Andere Wege der Nachverdichtung sind davon zu unterscheiden. [6]

mehr dichte | bestehende siedlungsflächen besser nutzen

Das am 2. November veröffentlichte Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats beim Bundeswirtschaftsministerium empfiehlt höhere Bebauungsdichten und entsprechende Anpassungen der Planungsregeln. Es zeigt, wie bestehende Siedlungsflächen besser genutzt und mehr Wohnungen ermöglicht werden können. [2]

hessens baupaket II | weitere erleichterungen für den bestand

Hessen hat am 4. November den Entwurf zum Baupaket II vorgestellt. Er knüpft an bestehende Erleichterungen an und soll insbesondere Dachausbau, Aufstockung und Umnutzung weiter vereinfachen. Vorgesehen ist, die allgemeine Pflicht zur Beachtung der Hessischen Technischen Baubestimmungen bis zum 31. Dezember 2029 auszusetzen. Andere technische Lösungen sollen die gesetzlichen Schutzziele erfüllen können; Standsicherheit und Brandschutz bleiben erforderlich. Für bestimmte Bauprodukte und Bauarten gelten weiterhin verbindliche Vorgaben. [3]

Bei gesetzlich bestimmten Bestandsmaßnahmen sollen unter anderem Schallschutzanforderungen an bestehende Bauteile erleichtert werden. Bauanträge sollen binnen 20 Werktagen auf Vollständigkeit geprüft werden. Diese Frist ist keine Zusage einer Genehmigung. Der Entwurf ist noch kein geltendes Gesetz; Anwendungserfahrungen sollen bis Ende 2028 berichtet und bis Ende Juni 2029 ausgewertet werden. [3]

Für Eigentümer ist die Richtung bedeutsam: Bestehende Gebäude sollen leichter weiterentwickelt werden können.

wetterau und rhein-main | der regionale bezug

Ein weiterer hessischer Verordnungsentwurf sieht besonderen Mieterschutz in 71 statt bislang 49 Kommunen vor. Bad Nauheim, Friedberg und Karben sollen neu hinzukommen; Rosbach soll nicht mehr zur Gebietskulisse gehören. Zugleich sollen die 71 Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB ausgewiesen werden. [8]

Die Ausweisung als angespannter Wohnungsmarkt eröffnet den Kommunen zusätzliche Instrumente zur Baulandmobilisierung. Dazu gehören besondere Vorkaufsrechte und erweiterte Möglichkeiten für Baugebote, mit denen die Gemeinde im Einzelfall eine Bebauung anordnen kann, etwa zur Schließung einer Baulücke. [8, 12]

vom grundstück zur tragfähigen variante

Vor jeder Erweiterung stehen Bestandsaufnahme und Variantenvergleich. Tragwerk, Erschließung, Brandschutz, Tageslicht und Nachbarschaft beeinflussen, welcher Eingriff sinnvoll ist. Ein schnellerer Verfahrensweg ersetzt diese Planung nicht. Wir vergleichen deshalb den zusätzlichen Nutzen mit dem baulichen Aufwand, bevor eine Variante vertieft wird.

kosten und finanzierung | förderung früh einbeziehen

Ein zusätzlicher Quadratmeter ist noch kein wirtschaftlicher Erfolg. Substanzerhalt, neue Bauteile, Haustechnik, Erschließung, Planung und späterer Betrieb gehören gemeinsam in die Rechnung. Erst daraus lässt sich erkennen, welche Variante zum verfügbaren Budget und zur vorgesehenen Nutzung passt.

Die KfW meldet für Januar bis September 2026 deutlich gestiegene Förderzusagen. Im Programm Klimafreundlicher Neubau stiegen sie von 2,6 auf 8,2 Milliarden Euro; bei der Bundesförderung für effiziente Gebäude einschließlich Heizungsförderung von 8,1 auf 10,7 Milliarden Euro. Die am 4. November veröffentlichte Statistik beschreibt Zusagen, keine fertiggestellten Gebäude. Sie ändert selbst keine Förderbedingungen. Für Umbau, Erweiterung und energetische Erneuerung ist jeweils das passende Programm zu prüfen. [4]

Auch Hessen stellt zusätzliche Mittel für bezahlbaren Mietwohnraum bereit. Die Mitteilung vom 5. November nennt zunächst 375,8 Millionen Euro für 1.379 Mietwohnungen und 1.301 Wohnplätze für Studierende und Auszubildende. Gemeint sind bei den Wohnplätzen einzelne Plätze in entsprechenden Wohnheimen. Für eine zweite Runde stehen mindestens 365 Millionen Euro zur Verfügung. Weitere Vorhaben können bis zum 20. November 2026 über die kommunalen Wohnraumförderstellen angemeldet werden. [7]

Bei der sozialen Wohnraumförderung gehören Förderkonditionen, Mietbindungen und Finanzierung von Anfang an in den Variantenvergleich.

gebäudetyp E | den benötigten standard bewusst wählen

Gebäudetyp E steht für einfaches und experimentelles Bauen. Planende und Bauherren sollen Ausstattung und Komfort stärker nach dem tatsächlichen Bedarf vereinbaren können, statt jeden üblichen Standard zu übernehmen. Die geplante Änderung des Bauvertragsrechts soll solche Vereinbarungen erleichtern. Zum am 26. Oktober vorgestellten Entwurf sollen die Länder bis zum 9. November Stellung nehmen. [5]

Ein Beispiel sind Steckdosen: Die Leitlinie des Bundesbauministeriums zeigt eine etwa 75 m² große Dreizimmerwohnung, für die sich nach DIN 18015-2 insgesamt 47 Steckdosen ergeben. Werden nach sorgfältiger Bedarfsplanung beispielsweise 30 passend angeordnete Steckdosen vereinbart, sinken Material- und Installationsaufwand. Vereinfacht wird die Ausstattung; die elektrische Sicherheit bleibt erhalten. Darum geht es beim Gebäudetyp E: bedarfsgerecht bauen und vermeidbaren Aufwand reduzieren. [11]

mieterschutz im wandel | die spätere nutzung

Wer zusätzlichen Wohnraum zur Vermietung plant, muss neben Baukosten und Finanzierung die rechtlichen Rahmenbedingungen der Einnahmen berücksichtigen. Dazu gehören mögliche Förderbindungen und die jeweils geltenden Mietregelungen.

Das Landgericht Frankfurt hat am 4. November die Verlängerung der hessischen Mietpreisbegrenzungsregelung für Dezember 2025 bis November 2026 wegen einer unzureichenden Begründung für unwirksam gehalten. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig; eine Revision wurde zugelassen. Daraus lässt sich keine allgemeine Freiheit zur Mietfestsetzung ableiten. [9]

Am 6. November teilte ein Sprecher des hessischen Wirtschaftsministeriums mit, die neue Mieterschutzverordnung solle in der folgenden Woche beschlossen werden und noch im November in Kraft treten. Grundlage ist der Entwurf für 71 Kommunen. Für Vermietung und Kalkulation ist damit besonders relevant, welche Kommunen künftig einbezogen werden. [8, 10]

mehr wohnraum | möglichkeiten und wirtschaftlichkeit

Zusätzlicher Wohnraum braucht geeignete Flächen, tragfähige Planung und eine wirtschaftliche Grundlage. Deshalb betrachten wir neue baurechtliche Möglichkeiten gemeinsam mit Baukosten, Finanzierung und geeigneten Förderprogrammen. Bei einer späteren Vermietung gehören auch Mietregelungen und mögliche Förderbindungen in die Rechnung.

Wir verfolgen die weiteren Entscheidungen und aktualisieren diesen Beitrag, sobald daraus neue verlässliche Grundlagen für die Planung entstehen. In einem ersten Gespräch können wir gemeinsam ordnen, welche Möglichkeiten Ihr Gebäude oder Grundstück bietet und welche Untersuchungen als Nächstes sinnvoll sind.